房产营业税政策解读

我国在2011年调整个人转让房产营业税政策，房产营业税收费标准对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。营业税及附加的综合税率为5.5%。

房产营业税

26日出台的“国八条”提出，“调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税”。国家税务总局27日下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（下称《通知》），明确个人销售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税,税率为房屋销售收入的5.5%。该政策今日开始执行。全额营业税税率为5.5%    按照《通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

这也意味着，个人销售购买不足5年的普通住房，也要按照其销售收入征收营业税。按照调整前的营业税政策，个人销售购买不足5年的普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税。而对于个人销售购买5年以上的非普通住房，按照其销售收入减除购房价款以后的差额征收营业税；个人销售购买5年以上的普通住房，免征营业税，“国八条”则未做调整。按营业税暂行条例，转让住房属于销售不动产，营业税税率为5%。同时按营业税税额缴纳7%的城建税（城市市区）和3%的教育费附加。营业税及附加的综合税率为5.5%。    21世纪不动产举例分析，总价141万元、未满5年的普通住宅，若以200万元出让，较政策调整前需多交纳7.83万元营业税。

“枪打出头鸟”至于土地增值税政策，“国八条”仅重申“加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查”。据财新网报道，这一规定基本延续了2010年4月国务院10号文（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》）的要求。不同之处是，这次对“房价过高”用相对比较的方式界定，即“定价明显超过周边房价水平”。和国务院10号文比较，实际执行部门更易于操作，“有枪打出头鸟的意味”。财新网还引述国家税务总局的文件称，除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。同时，国税总局规定，对确需核定征收土地增值税的，核定征收率原则上不得低于5%。实际操作中，有些省份对高房价项目提高了预征率，比如，从去年下半年起，内蒙古对销售价格为8000元/平方米以上的项目，土地增值税预征率高达6%。“对房企现金流影响大”有分析认为，若地方政府能够按国务院会议要求，加强对土地增值税的征管，对房地产开发企业的现金流和利润，都将带来很大影响。对个人转让房地产所得税的征收政策，“国八条”没有提出新的政策，只是要求“严格执行”现行政策。目前个人买卖住房的所得税政策是：对个人转让自用5年以上并且是家庭惟一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税；对出售自有住房并在一年内重新购房的纳税人，不再减免个人所得税。