当下 楼市调整--本质是房价软着陆

在数字背后，吉林的经济正经历怎样的阵痛？近日，记者专访了中国科技政策与科技管理中心副主任、吉林省政府决策咨询委员李北伟和吉林省城市建设发展研究中心高级研究员、吉林省房地产经济专家委员会秘书长吉林。

记者：吉林省上半年的GDP增速3年最低，这和哪些因素有关？

李北伟：今年吉林省上半年的GDP增量是6.8%，全国平均是7.4%，辽宁是7.2%，黑龙江省是4.8%倒数第一。可以说整个东北目前都是低迷的状况，有的人归结为是新东北现象，也有人说是产业塌陷。因为东北主要以原材料、机械制造、粮食为主，第三产业的发展呈现弱势，由于产业类型单一，整个国民经济的回落，对东北支柱型产业冲击很大。目前东北的产业结构急需升级，东北是最早实行计划经济的地区，也是最晚走出计划经济的省份，亟待加快改革开放结构调整步伐，解决经济发展问题。

记者：那么下一步吉林发展的突破点在哪？

李北伟：马上要开始东北的第二轮振兴，东北的问题主要是体制机制改革问题。基础设施建设、居民收入的增长、投资增速等很多问题都需要解决。

东北的城市比较稀疏，不能形成有机联系的城市带，还处在吸纳周边资源的阶段，无法扩散带动周边经济，单位土地产出率非常低。所以，未来如果人员收缩、资本收缩，形成高效的积聚，城市经济才能更快更好发展。

记者：房地产在吉林省GDP的构成中占多大比例，有什么变化? 

吉林：房地产的支柱产业地位是客观形成的，而非人为给定有无。今年上半年，吉林省房地产投资268.29亿元，比去年同期的351.8亿元下降了23.7%。从直观的数据来看，2014年上半年吉林省GDP达5141亿元，房地产投资占不到5%，但是房地产投资的数据绝对不能代表房地产行业对整个GDP的贡献。因为房地产属于龙头企业，会直接间接拉动比如建筑业、建材、金融机构、家电、家居、装修、中介服务等60多个行业。国内外的统计研究表明，房地产的投入和拉动相关产业的产值可以达到1.5~2倍。所以说单纯计算房地产的投入资产不能代表房地产业对整个国民经济的影响。

记者：长春房地产市场目前面临哪些压力？

吉林：长春市的住宅市场一直以来相对都比较健康，是一个典型的消费型为主的市场。统计数据显示，长春即使是在限购期内，住房的成交量也在小幅上升，近三年的房价均价也基本维持在每平方米6700元左右。未来一年内也不会有大涨或大跌，因为存量供应较充足，新增供应在根据市场自发调节。开发商的压力主要来自于市场竞争的升级，来自于营销的有效性，在于如何在每年600万平方米左右的总市场份额中有效分得一杯羹。

但长春的商业市场却是红海，近年来长春市共批准了近30个商业综合体，几乎都会在2014、2015年陆续上市。从国外商业综合体的研究规律来看，至少30万人口才可以支撑一个综合体项目，目前长春主城区不足400万人，可以承载的最大商业综合体的量应该不超过15个，所以商业地产开发商的压力非常大。

记者：目前国内多个省市的限购政策取消，同时调整贷款政策，这被视为政府新一轮救市的开始。对此你怎么看？

吉林：我觉得救市这个词用得不准确。限购政策当初推出是中央政府为了解决阶段性供需严重失衡采取的行政干预手段，限制的主要是投资和投机，现在取消是纠正行政干预，回归市场的行为。其次，房地产业的根本问题是货币供应，现在地方政府的一系列行为只是缓解市场压力，因为没有从根本上解决问题。

记者：大规模的保障房建设是否冲击了吉林的商品房市场？

吉林：棚户区改造和保障房建设一方面缓解低收入的住房需求，另一方面是拉动GDP。虽然这是社会福利性质的政府行为，但是对于房地产的关联产业还是会有拉动，只是拉动效力小于商品房开发。目前真正支撑吉林房地产市场的需求主要是刚需群体，多为中小户型的产品，保障房所保障的也是低收入群体，所以对于中低端市场还是会有一定冲击。

记者：有观点认为，房地产行业的黄金时期已经过去。对此你是否认同？

吉林：经济的发展永远是波浪式前进的，有升有降是它的内在规律。有人说中国经济要崩溃，这是不可能的。中国的经济目前仍是以制造业为主的实体经济，这一点本质上不同于西方发达国家高度虚拟化的经济构成，中央政府又有着超强的行政调控能力。所以，对于中国经济没有必要过于悲观。

只要经济不出现大问题，房地产业就还有至少15~20年的持续发展期。目前来看，中央政府在做产业发展的大布局，房地产业也在其中，只是不作为焦点。但未来直接对房地产市场会产生利好的政策就是取消了户口的二元制，长远来看这会促进大量农村人口进城，如果工作相对稳定，孩子在城市上学，就会在城市购房定居，住房需求量就会增加。

其次，是差别化利率信贷政策，针对不同的置业群体会出现差别化的利率政策，可以在很大程度上促进消费性需求的释放，推动楼市持续性发展。

还有一个更深层的利好——中国经济的转型。在维持房价的相对稳定或保持在可控范围内的前提下，政府通过加速产业转型来促进经济发展，增加国民的收入， 提升居民购买力，平衡较高的房价，这是房价软着陆。未来，中国的产业发展方向绝对不再是用一亿条裤子换一架飞机，一个崭新的人才红利、科技产业立国的时代正在开启，我认为这也将是房地产业新繁荣时代的开始。

 本文来源于：中国房地产报

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