恒大A股投资拼图最大市值房企战况升级

东地产财经周刊2016年第6期

恒大本月斥巨资A股三度出手，港股回A是情结还是宿命？

嘉凯城(000918,股吧)股权受让方谜底揭晓。

4月24日，恒大地产HK.3333发布公告，以3.79元/股从浙商集团、杭钢集团、国大集团收购嘉凯城SH. 000918约9.52亿股股份，合计金额约36.1亿，占总股本52.78%，成为嘉凯城的控股股东。业界分析认为，这意味着恒大回归A股的进程加速。

这是近期以来又一龙头房企涉足归A股事件。稍早之前，万达商业地产提出私有化要约，被视为回归A股的先兆。

恒大系A股拼图

事实上，除控股嘉凯城，恒大近期在A股市场展开了一系列布局。

4月14日，廊坊发展(600149,股吧)发布的权益变动报告书曾披露，恒大地产集团分别于本月11日和12日通过上海楼盘证券交易平台买入廊坊发展1902.8万股股份，总价约为2.91亿元，占廊坊发展总股本的5.005%，成为廊坊发展第二大股东。目前，廊坊发展已公告因重大资产重组事宜停牌。

4月20日，宝鹰股份(002047,股吧)发布规模近20亿元的定增方案，恒大集团控股子公司恒大人寿认购金额近6.5亿，认购比例位列认购对象第一位，占宝鹰股份发行完成后股份总数的4.68%。成为宝鹰股份重要股东。

至此，仅在4月份内，恒大集团在A股的布局共涉及上市公司三家，投资金额超过45亿元。

恒大集团在A股的投资，并非没有先例。

《东地产财经周刊》以下简称“《东地产》”统计显示，2013年以来，恒大地产涉足多起A股投资，其中较为典型的为华夏银行(600015,股吧)。

2013年底开始，恒大地产透过旗下多个子公司陆续从二级市场买入了华夏银行，一度因持股超5%而受到市场关注。2014年至2015年，恒大地产耗资70余亿继续加码华夏银行等A股。令人惊奇的，恒大A股投资手法老道，投资回报不俗。2015年上半年，股市大涨后的火爆行情中，恒大陆续出清A股投资。根据恒大地产公司财报，恒大实际在持有这些A股上市公司股票一年多的时间里，净赚60多亿元。

A股布局的2.0模式

不过，《东地产》发现，2016年4月恒大地产在A股的布局，与此前有较大不同。

2016年之前，恒大在A股的投资，大多为财务行为，呈现典型二级市场低位买进、高位卖出特征。但2016年的三笔投资，均涉及上市公司的资本运作，表现出娴熟的产业资本投资手法。

事实上，无论是嘉凯城还是廊坊发展，均是国资委旗下的房地产上市公司。其中，廊坊因其紧邻北京楼盘与天津楼盘，被视为未来京津冀协同发展受益最明显的地区。嘉凯城因在江浙一带拥有大量土地储备而成为入主长三角的有力途径。

据悉，嘉凯城的房地产项目主要集中于上海、杭州楼盘、苏州楼盘等长三角区域城市以及武汉楼盘、青岛楼盘、重庆楼盘等华中、华北、西南核心城市，共计约50个项目，剩余总可售面积近600万平方米。廊坊发展的一级土地储备达到14980万平方米，主要位于廊坊地区，共有开发园区项目储备7个，包括光明片区改造项目、廊坊商业中心区改造项目、河北廊坊新兴产业示范区等。

有房地产分析师向《东地产》表示，通过收购嘉凯城以及入股廊坊发展，恒大一方面可获得丰富的土地储备资源，进一步增加一、二线城市项目数量占比；另一方面，该集团将拥有两家境内资本市场A股上市平台，通过恒大地产与嘉凯城以及廊坊发展的战略整合，将进一步增强恒大的持续盈利能力。

最大市值房企战况升级

在正常的投资回报之外，A股布局也是恒大回归境内资本市场的前奏。

买壳只是第一步，要顺利回归A股，完成私有化是关键的一环。由于恒大近年来持续回购股票，大股东的持股比例接近75%，这意味着公司剩余流通股份仅约25%，私有化成本并不高，不排除公司或为此付出较高溢价，让小股东更加满意。

事实上，恒大近几年一系列动作已经表明，其私有化或早有谋划。资料显示，去年恒大连楼盘续回购股票，共回购约19.23亿股，涉及资金102.99亿港元，而在前年恒大同楼盘样实施了巨资回购，以约58.50亿港元回购了17.63亿股，大股东的持股比例已近75%，距离私有化仅一步之遥。

恒大回归A股，也意味着国内最大市值房企悬念迭起。在国内龙头房企中，A股上市的万科与绿地控股(600606,股吧)市值分别为2697亿与1573亿。与之相对，港股上市的恒大地产市值仅约652亿。

“由于海外投资者对国内房地产市场过分看空，导致香港上市的内房股与A股地产股估值差距较大”，一位分析师认为，内地投资者对地产公司的认可度较高，A股房地产板块最近一个月平均市盈率达到24倍。以恒大目前不足7倍的市盈率计算，回归A股后，市值有望上涨两倍以上。

此外，一位投行人士也向记者表示，A股投资者更关注积极转型的房企。从去年股价涨幅较大的A股地产股来看，大多数是跨界金融、医疗健康、互联等行业的公司。恒大如今已完成在金融、互联、健康、文化旅游等产业的布局，多元化战略将更受内地投资者的认可，对提升估值带来正面作用。前述投行人士认为，“从今年前三个月的房地产销售情况来看，恒大与万科两足鼎立的格局基本形成。考虑到恒大多元化转型更为领先，回归A股后市值超越万科，成为国内市值最高上市房企并非不可能。”

这也意味着，国内龙头房企的市值之战刚刚开了个头。